외국에서 이민생활을 하고 있지만 부동산은 한국에 있는 재외동포의 수가 적지 않습니다. 요즘은 투자용으로 한국의 부동산을 취득하거나 아니면 모국 방문용으로 아파트나 오피스텔을 매입해 보유하는 분들도 많습니다. 그러나 한국의 부동산을 취득하거나 처분할 때 각종 부동산 제도나 규정에 대해서 잘 몰라 손해를 보는 경우가 생깁니다. 이에 몇 회에 걸쳐 재외동포의 부동산 매매와 관련한 내용을 소개하겠습니다.

[상담사례]
저는 홍콩에 사는 영주권자입니다. 국내 부동산을 매매할 수 있는지요. 할 수 있다면 취득 및 처분에 필요한 서류는 무엇이 있는지요?

재외국민은 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자를 뜻합니다. 따라서 영주권자는 대한민국 국민이므로 원칙적으로 국내 부동산을 취득하는데 제한은 없습니다.  다만 재외국민이라는 특성 때문에 일반적인 경우와는 다른 절차와 서류가 필요합니다.

재외국민이 국내부동산을 처분하는 경우
재외국민이 한국에 귀국하여 국내부동산을 처분하는 경우와 귀국하지 않고 처분하는 경우를 상정해 볼 수 있습니다. 먼저 국내에 입국하여 부동산을 처분할 경우 그 부동산 등기에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 등기권리증(등기필증)
부동산 등기를 완료하였을 때 공무원이 접수 일자와 접수 번호, 순위 등을 기재하여 확인 도장을 찍어 등기권리자에게 주는데 이것을 등기 권리증이라고 합니다. 보통 ‘집문서’라고 합니다. 부동산 매도 시에는 등기권리증이 필요합니다. 등기권리증이 없을 경우 확인서면 또는 확인조서를 따로 만들어야 등기 이전이 가능합니다. 확인 서면은 한국 변호사나 법무사가 작성할 수 있고. 확인조서는 본인이 직접 신분증을 갖고 등기소에 가서 작성하여야 합니다.

• 인감증명
본인의 인감증명(우리나라의 인감증명)을 제출하여야 합니다. 이 때 부동산매수자란에 매수자의 성명·주소(법인인 경우에는 법인명과 주된 사무소의 소재지) 및 주민등록번호를 기재한 부동산매도용 인감증명서를 제출하여야 합니다. 재외국민의 경우 출국 당시의 주민등록지 또는 등록기준지에 인감을 신고한 후 인감증명을 발급받을 수 있으며, 인감증명신청을 타인에게 위임할 경우에는 그 동의 또는 위임 사실에 관하여 거주지 관할 재외공관의 확인을 받아야 합니다.

• 주소를 증명하는 서면
영주권자는 출입국 관리사무소에 ‘국내거소신고’를 하고 국내거소신고증을 발급받아 주민등록등본에 갈음하여 사용할 수 있습니다. 또한 외국주재 한국 대사관 또는 영사관에서 발행하는 재외국민 거주사실증명 또는 재외국민등록부등본을 발급받아 사용할 수 있습니다. 다만 주재국에 본국 대사관 등이 없어 그와 같은 증명을 발급받을 수 없을 때에는 주소를 공증한 서면으로 갈음할 수 있습니다. 그리고 주민등록법상 재외국민신고를 한 사람은 주민등록등 ㆍ 초본을 제출함으로써 주소를 증명하는 서면 제출이 가능합니다.

국내에 입국하지 아니하고 부동산을 처분하는 경우 처분위임장이 추가로 필요합니다. 처분위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분대상 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 합니다. 그리고 위임하고자 하는 법률행위의 종류(부동산의 처분 등)와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등)를 기재하여야 합니다.

재외국민이 국내부동산을 취득하는 경우
이 경우도 주소를 증명하는 서면이 필요한데, 위에서 설명한 부동산을 처분하는 경우와 같습니다. 국내에 입국하지 않고 타인에게 취득절차를 위임하는 경우 위임장이 추가로 필요함도 같습니다.

재외국민이 등기권리자(취득, 상속 등)로서 부동산의 등기를 신청하는 때, 주민등록번호가 없는 경우에는 대법원 소재지 관할 등기소(현재 서울중앙지방법원 등기국)에서 부동산등기용등록번호를 부여받아야 합니다. 그러나 「주민등록법」에 따른 재외국민신고를 하여 주민등록번호를 부여받은 경우에는 그 번호로, 현재 주민등록번호가 없으나 종전에 주민등록번호를 부여받은 일이 있는 경우에는 말소된 주민 등록등본을 첨부하여 종전 주민등록번호로 등기신청을 하여야 합니다.

재외국민이 상속재산의 협의분할을 원인으로 하여 부동산을 취득하는 경우 특례가 있습니다. 재외국민의 상속재산의 협의분할 시 인감증명은 상속재산 협의분할서 상의 서명 또는 날인이 본인의 것임을 증명하는 재외공관의 확인서 또는 이에 관한 공정증서로 대신할 수 있습니다.

오규백(Kyu-baek Oh)
대한민국 변호사, 법무법인 대호
E: kboh@daeholaw.com
http://blog.naver.com/kbo900
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서울지방변호사회 인권위원회 위원 / 서울특별시 공익변호사 / 대법원 국선변호인 / 대한변호사協 북한이탈주민법률지원변호사