김 사장은 얼마 전 자신의 아파트를 동네 부동산에 매물로 내놓았다. 최근 시황이 하락하고 있는 추세여서 가격에 대한 우려가 많았지만 워낙 인기가 많은 지역이라 곧 이어 매수자가 나타나 계약을 체결하게 되었다. 두 사람은 대출 및 등기소 등의 절차이행을 위해 2개월 뒤에 잔금을 치른 후 최종 명의이전을 하기로 하였다. 하지만 계약 후 홍콩의 부동산 가격은 계속해서 하락하였고 같은 단지의 다른 매물은 2주 전에 비하여 30% 낮은 가격에 팔렸다는 소문이 들리기 시작했다. 김 사장은 내심 일찍 팔아서 다행이라고 생각하고 있었는데 부동산으로부터 매수자가 해당 부동산이 10년전 매매과정에 문제가 있었다며 계약을 파기하겠다는 연락을 받게 되는데…    

홍콩의 부동산 거래 관련 제도는 (Conveyancing) 다른 나라의 제도와 비교했을 때 매우 독특하다고 할 수 있는데 토지가 정부 소유라는 점과 부동산등기 제도가 미비하다는 등의 사실에서 그 이유를 찾아볼 수 있을 것이다.

이 때문에 통상적인 부동산 거래는 계약과 명의 이전까지 2~4개월의 시간이 소요되게 되고 그 사이에 부동산 시세에 현저한 변동이 발생할 경우 계약일방은 계약 파기를 희망하게 되는데 자신이 파기할 경우 계약금을 고스란히 포기하게 되니 자신이 아닌 상대의 귀책사유를 찾아내기 위해 온간 방법을 동원하게 된다.

흔히 접할 수 있는 이유는 집에 불법구조물이 있다고 트집을 잡거나 해당 부동산의 과거소유권의 이전 과정에 문제가 있었다는 주장하는 것이다. 불법구조물은 오래된 건물에서나 발견될 수 있는 문제이고 보다 현실에서 보다 흔한 사유는 권리의 문제라고 할 수 있다.

권리에 문제가 있다는 점이 문제될 가능성이 높은 이유는 특정 부동산의 권리와 관련하여 등기소에서 확인할 수 있는 것은 분석이 완성된 권리정보가 아닌 해당 부동산의 권리에 영향을 줄 수 있는 문서만이 등록되어 있고, 이해당사자가 이 문서의 사본을 확보하여 권리분석을 직접 이행해야 하는 방식이다.

대부분 100년이 넘은 자료를 포함하고 있기 때문에 권리 문서를 확인해보면 하자가 있을 가능성이 높고 실제로 이런 방법을 동원해서 계약 파기를 하는 사례를 어렵지 않게 접할 수 있다.

현존하는 시스템 상으로는 이전의 매매과정에서 누락 혹은 오류가 발견될 경우 이를 근거로 매도자의 권리에 이의를 제기할 수 있고 해당 이의제기에 대해 정당하게 반론을 제기 혹은 치유하지 못할 경우 자신의 권리를 완벽하게 주장할 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 그런 이유 때문에 홍콩의 부동산 매매 과정에는 반드시 변호사가 개입되어 이런 문서를 면밀하게 분석하는 것이다.

애초에 해당 부동산을 구입하는 과정에서 권리에 대한 분석을 철저히 해야 할 것이다.

김정용 홍콩변호사 (Kim & Company, Solicitors)
서울대 공법학과 졸업 
홍콩시티대 LLB 및 PCLL
주홍콩한국총영사관 자문변호사
25558411  96345777  
koreandesk@kimlawhk.com

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