Q 저는 주재원으로 IMF 당시 시장가격 보다 아주 싼 가격으로 아파트 임대를 했었습니다. 최근 만기가 가까워지자 집주인은 그동안 억울했던지 30% 인상된 새 임대료를 요구하고 있습니다. 자녀 학교가 가까워 그곳에서 계속 살고싶은데, 어떻게 가격을 낮출 수 있는 방법이 있는지요. A 홍콩은 임대차인 법(Landlord and Tenant(Consolidation) Ordinance)에 의거 아파트임대 가격을 조정하는 장치가 있습니다. 同법은 임대주택을 다음과 같이 나누어서 다루고 있습니다. (a) 제 2차 대전 종전(1945년 8월 16일) 후에 지은 건물 또는 건물내의 아파트 (b) 1981년 6월 19일 이후에 건립되었거나, 재 증축이 된 건물 또는 건물내의 아파트 (c) 한달 월세가 HK$30,000 이상 된 고급주택 또는 아파트 건물 (d) 1981년 12월 18일 이후 5년 이상의 기한부로 임대 계약된 건물 또는 건물내의 아파트 (e) 1983년 6월 10일 이후에 임대계약이 된 건물 또는 건물 내외 아파트로 현 임차인이 임차하기 전에 타인과 임대계약이 없었던 경우 (f) 위에 해당되지 않는 기타 빌딩 및 아파트 물론 위의 (a)항은 (b)(c)(d)(e)항을 거의 대부분 포함하고 있고(f)항도 경우에 따라 포함할 수 있습니다. 귀하의 경우 1945년 8월 16일과 1981년 6월 19일 사이에 건립된 비교적 중고아파트에서 살고 있다고 가정한다면 (a)항에만 속하게 됩니다. 그래서 집주인은 정부에서 정해놓은 일정한 공식에 의해서만 임대료를 올릴 수 있게 됩니다. 물론 당사자들간에 개인 약정에 의해서는 한정(limit) 없이 내고, 받는 것은 자유이고 또한 부동산의 정부 공시 가격이 올라갔다면 집주인은 정당하게 임대료를 올릴 수 있고 그런 경우는 위 규정이 적용되지 않습니다. 만약 위의 열거한 경우가 아니고 인플레에 의한 상승이면 다음과 같은 공식을 사용하게 됩니다. (1) 정부허가 상승 한도액 (Permitted Increase)= 현 시장가격 임대료(Prevailing Market Rent) - 현재 임대(Current Rent) 혹은, (2) 정부허가 상승 한도액 (Permitted Increase) = 30%×현재 임대료(Current Rent) 그러나 만약 「현재 임대료」에 「정부허가 상승 한도액」(위의 액수 중 낮은 금액)을 가산한 금액이 「현 시장가격 임대료」보다 60%이하가 되면, 현 시장가격 임대료의 60%에 상당하는 액수가 정부에서 허가해주는 새로운 임대료가 됩니다. 위 두 개의 「정부허가 상승 한도액」액수 중 낮은 금액이 집주인이 올릴 수 있는 한도액이 됩니다. 만약 귀하의 임대아파트가 (a)항에 속하지 않고 다른 항목에 속한다면 정부의 규제가 없어 위 공식을 사용할 수 없고 당사자들끼리 다음의 절차를 밟아 가격을 정하게 됩니다. 홍콩정부 보고에 의하면 (a)항에 속하는 아파트 주민은 홍콩전체에 15만명 정도라고 하니 법 자체가 전체인구에 도움을 주지 못하고 있습니다. 임대차보호법 제 119조에 의하면 집주인은 계약 만기 6개월 전에 임차인에게 정부의 CR101 FORM(아파트를 비우라는 통지)을 작성해서 주게 돼 있습니다. 만약 CR101 FORM이 계약만기 1개월 전에 전달되었다면 귀하는 계약이 만기되고도 5개월간은 종전에 내던 임대료를 내면서 그 아파트에 거주할 권리가 생깁니다. 이 CR102 FORM을 받은 임차인은 그때부터 2개월 안에 CR102 FORM을 사용해서 집을 비우겠다 혹은 계속 거주하겠다 라는 통보를 집주인에게 주어야 합니다. 집을 비우겠다면 처음 집주인이 통지한 날짜서부터 6개월까지 종전 임대료를 내면 됩니다. 만약 계속 거주하겠다고 통보를 하나 새로 집주인이 요구하는 임대료는 부당하다고 주장한다면(현재 귀하의 경우)집주인은 이때 Lands Tribunal에 CR105 FORM을 제출하여 임대가격 중재를 요구하게 됩니다. 귀하는 이 시점에서 2개월 안에 귀하도 자신도 CR105 FORM을 제출하여 이의를 제기합니다. 그러나 이 시점이 처음 집주인이 CR101 FORM을 제출한 때부터 6개월이 지나서는 안됩니다. 한국인들이 주의할 점은 임대차 계약 시 반드시 CR109 FORM을 계약 후 15일 내에 Rating & Valuation Department에 등록하는 것인데 많은 사람들이 법을 몰라 등록하지 않으며 미등록 시에는 위에서 설명한 법의 보호를 받지 못합니다. Lands Tribunal은 부동산 감정사 등을 동원하여 Prevailing Market Rent(현 시장가격 임대료)를 결정하게 되고 이 가격이 귀하에게는 싫든 좋든 다음 계약기간 동안의 새로운 임대료가 됩니다. 끝으로 알아두어야 할 것은 만약 귀하가 계속 거주하기를 원해도 (CR102 FORM 제출시점) 주인이 다음과 같은 이유를 Lands Tribunal에 대면 귀하는 아파트 임대료 분쟁에 상관없이 기한 내에 아파트를 비워야합니다. ▲ 그 동안 임대료가 연체되었을 경우 ▲ 집주인, 집주인의 부모, 18세 이상의 직계가족이 아파트를 사용해야할 만한 사정이 생겼을 경우 ▲ 집주인이 아파트를 증축하고자 하는 경우 ▲ 임차인이 근처 주민에게 그 동안 방해를 끼쳤을 경우 ▲ 임차인이 불법적 혹은 비윤리적인 행위를 아파트에서 해왔던 경우 ▲ 임차인이 집주인 허가 없이 타인에게 아파트를 재 임대했던 경우 오재훈 변호사 ejho@mail.hklawsoc.org.hk