교민 B씨는 2012년 1월 홍콩 소재 모 아파트를 3년간 유효한 임대차계약을 체결했다.
B씨는 그 동안 별 문제 없이 아파트를 이용하고 있었는데 어제 집주인이 다급한 목소리로 전화를 걸어와 집을 급하게 매도하려고 하는데 구매의사가 있는 사람이 반드시 오늘 중으로 집을 봐야 한다며 오늘 언제쯤 방문하면 집에 들어가 볼 수 있는지 문의해왔다.

B씨는 오늘 저녁 중요한 약속이 있고 부인만 혼자 집에 있는 관계로 집주인에게 오늘은 곤란하다는 답변을 주었다. 그런데 집주인은 막무가내로 오후 6시에 들리겠다며 집을 보여주지 않아 매도가 성사되지 못할 경우 B씨에게 모든 책임을 묻겠다며 일방적으로 전화를 끊었는데….

단기투자자가 많은 홍콩의 부동산 시장에서 임차한 부동산이 계약기간 중에 매도되는 경우를 흔히 볼 수 있는데 B씨의 경우 계약서에 관련된 내용이 있는 경우를 제외하고는 집을 보여줄 필요가 없을뿐더러 집주인이 주장하는 배상의 책임도 없다고 할 수 있다.

B씨가 집주인과 체결한 계약서에는 covenants라 하여 일종의 약속들을 담고 있는 조항들이 있는데 그 중 중요한 것 중 하나가 바로 covenant for quiet enjoyment 이라는 조항으로써 임차인의 귀책사유가 없는 이상 임대인은 임차인에게 계약기간 동안 동 부동산을 이용하는데 있어서 타인으로부터 간섭 받지 않을 권리를 보장한다는 취지로써 그 타인에는 임대인 본인도 포함한다는 의미를 담고 있다.

따라서 법에서 정한 예외의 경우와 특별한 조항을 계약서에 기재한 경우를 제외하고는 통상적인 임대차계약의 경우 임대인은 임차인의 동의 없이 임의로 자신의 부동산에 출입할 수 없으며 이를 위반할 경우 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구를 할 수 있을 것이다.

위와 같은 묵시적 조항들 외에도 홍콩에서 체결한 임대차계약서에는 기타 implied covenants들이 내포되어 있다고 인정하는 경우가 있기에 (집의 유지보수, 월세의 납부의무 등) 어느 특정 권리/의무가 계약서에 없다 하여도 묵시적으로 포함되어 있을 수 있다는 점을 항시 유념해야 할 것이다.

임대인의 입장에서는 추후 집을 매도하거나 새로운 임차인을 구하는 등 필요 시 자신의 부동산에 방문할 수 있는 여지를 남겨두고 싶을 것이 사실인데 이 경우 "필요 시 방문을 할 수 있다"의 뜻을 담고 있는 내용을 포함하도록 계약서를 문구를 작성해볼 필요가 있을 것이다.

반대로 임차인의 입장에서는 임대인이 이런 조항에 동의할 것을 요구한다면 "필요 시"라는 문구보다는 보다 구체적으로 방문의 횟수를 제한하고 방문을 하기 위해서는 임차인에게 사전에 동의를 구할 것과 방문 시간대를 특정하는 등 그 범위와 조건을 보다 상세하게 명시함으로써 자신의 권리를 위하여 노력할 필요가 있을 것이다.