[김정용 변호사의 법률칼럼]

이 사장 일가는 10년 전 사이궁(Sai Kung) 지역의 3층짜리 주택을 구입하여 지금까지 거주해 왔다. 그런데 아이들이 한국으로 진학하게 되어 귀국을 고심하던 중 부동산 가격이 곧 하락할 거라는 생각에 집을 처분하고 온 가족이 귀국하기로 결정하였다.

부동산에 의뢰한 지 얼마 되지 않아 중개인은 Mr. Chan이라는 구매희망자를 이사장의 집으로 데려왔다. Mr. Chan은 집을 살펴보던 중 옥상에 유리와 알루미늄 샤시로 만들어진 구조물을 발견하고 적법 여부를 물었다. 이 사장은 10년 동안 아무 문제없이 살아왔으며 동네의 다른 집들도 비슷한 시설들이 설치되어 있으니 안심하라고 하였다.

집이 마음에 들었던 Mr. Chan은 다음날 바로 계약금 100만 불을 지급하고 변호사에게 매매업무를 의뢰했다. 그런데 관련 서류를 검토하던 변호사는 해당 시설물은 불법구조물이라는 설명을 하게 되는데..

불법구조물의 관할법령은 Building Ordinance (Cap. 123)로써 주된 내용은 건물에 관련된 공사는 담당기관인 Building Authority의 허가를 취득하도록 규정하고 있다. 예외조항으로써 건물 내부를 대상으로 하는 공사 중 구조나 하수배관에 관한 것이 아닌 경우 허가를 면제하여 주고 있다. 다만 이런 예외규정에 해당하는 소규모 공사라 하여도 동법에서 정하고 있는 세부규정에 따르도록 정하고 있다.

대표적인 것이 철재 대문인데 비록 허가를 필요로 하는 공사는 아니지만, 외부로 열리는 문은 화재 발생 시 복도를 가로막을 수 있다는 이유로 불법으로 간주하는 시설에 속하게 된다. 또한, 에어컨을 외부에 노출되도록 설치하는 것은 “건물 내부”라는 규정에 부합되지 않기에 예외규정에 속하지 않을 수 있고 옥상에 유리와 샤시로 만든 구조물은 건물 내부가 아닌 외부 또는 건물 위에서 행해지는 것으로써 허가를 얻어야 하는 공사라는 판결이 여러 건 기록되어 있다.

이런 규정에도 주변에서 불법구조물을 어렵지 않게 접할 수 있는데 단속에 적발될 경우 소유주는 최고 HKD400,000불의 벌금과 2년 실형 및 매일 HKD20,000불의 벌금에 처해질 수 있으며 적발 후 원상복귀 명령에 불응할 경우 추가로 최고 HKD200,000불의 벌금과 1년 실형에 처할 수 있고 역시 복구될 때까지 매일 HKD20,000불의 벌금에 처해질 수 있다.

위와 같은 처벌과는 별도로 이 사장이 우려해야 하는 또 다른 문제는 Mr. Chan이 계약취소를 요구하고 기지불한 100만 불의 반환 외에도 100만 불을 추가로 요구할 수 있다는 것이다. 실제로 부동산 시장이 폭락하던 과거에 이런 유형의 분쟁이 많았었는데 홍콩의 부동산 매매과정은 빨라도 2~3개월이 소요되기 때문에 1,000만 불짜리 부동산이 2달 후 700만이 되기도 하는 것 현실이다.

이 사장은 Mr. Chan에게 Good Title을 입증해 줄 의무가 있지만 해당 불법구조물은 부동산 관련 법에 있어서 하나의 Encumbrance(하자)에 해당하므로 이 사장은 Good Title을 입증할 수 없게 되며 Mr. Chan은 이를 이유 삼아 거래의 취소를 요구할 수 있는 것이다.

이처럼 아무리 장기간 단속에 걸리지 않았다 하여도 부동산 시장이 급변하는 시황에서는 뜻하지 않은 요인으로 매도자의 발목을 잡을 수 있기에 거주 중인 집에 불법구조물이 있다면 하루빨리 철거하거나 당국의 허가를 얻는 것이 필요할 것이다.