외국에 이민을 왔지만 부동산은 한국에 있는 재외동포의 수가 적지 않습니다. 요즘은 투자용으로 한국의 부동산을 취득하거나 아니면 모국 방문용으로 아파트나 오피스텔을 매입해 보유하는 분들도 많습니다. 그러나 한국의 부동산을 취득하거나 처분할 때 각종 부동산 제도나 규정에 대해서 잘 몰라 손해를 보는 경우가 생깁니다. 이에 몇 회에 걸쳐 재외동포의 부동산 매매와 관련한 내용을 소개하겠습니다. 지난 회에서는 재외국민의 국내 부동산 취득 및 처분에 따른 절차와 필요 서류에 대하여 안내해 드렸습니다.  이번 회에서는 외국국적동포의 국내 부동산 취득 및 처분 절차 등에 대해 소개하겠습니다.

1. 외국국적동포가 입국하지 않고 국내부동산을 처분하는 경우

외국국적동포가 한국에 입국하지 않고 국내부동산을 처분하는 경우와 입국하여 처분하는 경우를 상정해 볼 수 있습니다. 먼저 국내에 입국하지 않고 부동산을 처분할 경우 그 부동산 등기에 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 등기권리증(등기필증)
부동산 등기를 완료하였을 때 공무원이 접수 일자와 접수 번호, 순위 등을 기재하여 확인 도장을 찍어 등기권리자에게 주는데 이것을 등기 권리증이라고 합니다. 보통 ‘집문서’라고 합니다. 부동산 매도 시에는 등기권리증이 필요합니다. 등기권리증이 없을 경우 확인서면 또는 확인조서를 따로 만들어야 등기 이전이 가능합니다. 확인 서면은 한국 변호사나 법무사가 작성할 수 있고. 확인조서는 본인이 직접 신분증을 갖고 등기소에 가서 작성하여야 합니다.

• 처분위임장
국내에 입국하지 아니하고 부동산을 처분하는 경우 처분위임장이 필요합니다. 처분위임장의 양식은 특별히 규정된 바 없으나 처분대상 부동산과 수임인이 구체적으로 특정되도록 기재하여야 합니다. 그리고 위임하고자 하는 법률행위의 종류(부동산의 처분 등)와 위임취지(처분권한 일체를 수여한다는 등)를 기재하여야 합니다.

• 인감증명
인감증명의 날인제도가 없는 외국국적동포는 위임장에 한 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증이 있어야 합니다. 인감증명의 날인제도가 있는 외국국적동포는 위임장에 날인한 인감과 동일한 인감에 관하여 그 관공서가 발행한 인감증명이 있어야 합니다.

 • 주소를 증명하는 서면
본국 관공서의 주소증명서 또는 거주사실증명서(예를 들어, 일본, 독일, 프랑스, 대만 등의 경우)를 첨부하여야 합니다. 본국에 주소증명서 또는 거주사실증명서를 발급하는 기관이 없는 경우(예를 들어, 미국, 영국 등의 경우)에는 주소를 공증한 서면을 첨부하여야 합니다. 다만 이 경우에도 주소증명서에 대신할 수 있는 증명서(예컨대, 운전면허증 또는 신분증 등)를 본국 관공서에서 발급하는 경우, 관할등기소의 등기관에게 그 증명서 및 원본과 동일하다는 취지를 기재한 사본을 제출하여 원본과 동일함을 확인받은 때 또는 그 증명서의 사본에 원본과 동일하다는 취지를 기재하고 그에 대하여 본국 관공서의 증명이나 공증인의 공증 또는 외국주재 한국대사관이나 영사관의 확인을 받은 때에는 그 증명서의 사본으로 주소를 증명하는 서면에 갈음할 수 있습니다.
 
• 외국국적 취득으로 성명이 변경된 경우
변경 전의 성명(등기부상 성명)과 변경 후의 성명이 동일인이라는 본국 관공서의 증명 또는 공증이 있어야 합니다.

• 번역문
신청서에 첨부된 서류가 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부하여야 합니다.

2. 외국국적동포가 입국하여 국내 부동산을 처분하는 경우

필요서류는 위 1.항의 경우와 같습니다. 다만, 주소증명은 외국인등록사실증명 또는 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고사실증명(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조제5항의 규정에 의한 국내거소신고 사실증명을 말합니다.)으로도 가능합니다.  날인제도가 없는 외국국적동포의 인감증명에 관하여는 신청서 또는 위임장 등에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 주한 본국 대사관이나 영사관의 확인서면으로도 가능하며, 출입국관리법에 의하여 외국인등록을 한 자는 인감증명법에 의한 인감증명을 발급받아 제출할 수 있습니다(인감증명법 제3조제3항).

3. 외국국적동포가 국내부동산을 취득하는 경우

이 경우도 주소를 증명하는 서면이 필요한데, 위에서 설명한 부동산을 처분하는 경우와 같습니다. 국내에 입국하지 않고 타인에게 취득절차를 위임하는 경우 위임장이 추가로 필요함도 같습니다.

• 부동산등기용 등록번호를 부여
외국국적동포가 국내부동산을 취득하는 경우 외국인 부동산등기용 등록번호를 부여받아야 합니다. 다만, 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우에는 국내거소신고번호(재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률 제7조제1항에 의한 국내거소신고번호를 말합니다.)로 이에 갈음할 수 있습니다. 외국국적동포의 그 등록번호부여신청은 체류지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 합니다. 다만 국내에 체류지가 없는 경우에는 대법원 소재지 출입국관리사무소장 또는 출입국관리사무소출장소장에게 합니다(부동산등기법 제49조 제1항 제4호).

 • 토지취득허가증 등의 첨부
계약을 원인으로 하여 토지를 취득하는 경우 해당 토지가 군사시설 보호구역이거나 문화재 보호구역, 자연환경 보전 지역 등에 해당하는 때에는 시장·군수·구청장의 토지취득허가증을 첨부하여야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 제1항). 다만, 이에 해당하지 않는 때에는 이를 소명하기 위하여 토지이용계획확인서를 첨부하여야 합니다.

오규백(Kyu-baek Oh)
대한민국 변호사, 법무법인 대호
E: kboh@daeholaw.com
http://blog.naver.com/kbo900
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서울지방변호사회 인권위원회 위원 / 서울특별시 공익변호사 / 대법원 국선변호인 / 대한변호사協 북한이탈주민법률지원변호사