[김정용 홍콩변호사의 법률칼럼] 팬데믹 시대의 임대차

2024.12.21 (토)

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칼럼

[김정용 홍콩변호사의 법률칼럼] 팬데믹 시대의 임대차

홍콩수요저널 기자
등록 2021.04.14 11:25

홍콩에서 부동산을 임차하는 경우 일반적으로 Lease Agreement를 작성하게 되는데 홍콩은 정부에서 지정한 특정 서식이 존재하지 않고 당사자 간에 자유롭게 협의하여 정해진 내용을 토대로 작성하는 것이 일반적이다.

하지만 실상에서는 임대인의 입장에서 작성되는 경향이 짙고 뜻하지 않은 상황에 처했을 때 임차인은 계약이라는 이유로 사용하지도 않는 시설에 대하여 많은 비용부담을 떠안게 되는 경우가 발생한다.

우선적으로 임대차 기간인데 제일 흔한 형식은 1+1 혹은 2+1로써 겉으로 보기에는 2년 혹은 3년짜리 계약으로 보이지만 자세하게 살펴보면 (1+1의 경우) 첫 1년은 우리가 흔히 알고 있는 12개월 계약이고 나머지 1년은 양측이 일정 기간의 고지를 통해 계약 만기 전 해지를 허용하게 된다.

상황에 따라 임차인에게 유리한 조항이 될 수도 있지만, 흔히 이 조항은 집주인이 단기 투자자 혹은 단기간 내에 집을 매각하려고 이미 시장에 매물로 해당 부동산을 내놓은 경우가 많다.

또한, 팬데믹과 같은 시장 향방이 불확실한 상황에서는 집주인이 시장 호전에 따른 임대료 상승 시 새로운 계약을 염두에 두는 경우로 추측해 볼 수도 있다.

따라서 시세보다 낮은 임대료로 계약을 하게 되는 것이라면 1+1과 같은 조건 없이 Fixed xx years로 정하도록 하자.

팬데믹으로 폐업 혹은 해고 등의 사유로 귀국을 결정하는 경우도 발생하는데 이때 남은 임대차 계약으로 고생하는 분들이 있다.

이 경우 역시 계약서에 임차인은 홍콩에 거주하고 있는 외국인으로서 팬데믹을 포함한 특정 사유로 인해 홍콩을 떠나게 되는 상황이 발생할 시 남은 임대차 계약기간에 대한 법적의무로부터 해방된다는 조항을 생각해 볼 수 있다.

좋은 집주인을 만났다면 그 상황을 이해하고 조기해지를 수용해 주는 경우도 있겠지만 경험상 그렇지 않은 경우가 월등히 많으므로 계약전 이런 조항을 요구하는 것은 뜻하지 않은 상황에 처했을때 유용할 것이다.

상기 외에도 제일 흔하게 발생되는 분쟁은 보증금 반환인데 팬데믹이나 조기 귀국을 근거로 계약 만기일 당일 양측이 입회 하에 검수하고 정산하는 내용을 기재하는 것이 바람직할 것이다.

경우에 따라 오히려 임차인이 홍콩을 떠난다는 점을 악용하여 보증금 반환을 계속 미루는 집주인들이 있고 때로는 터무니없는 보수비용을 주장하며 보증금 반환을 거부하는 경우도 있는데 이런 경우에 대비하여 보수를 임차인이 직접 하거나 보증금 보관은 변호인이 하도록 에스크로 계약을 요구하는 것도 고려해 볼 수 있을 것이다.