Q : 저는 주재원으로 타이구싱의 모 아파트에 거주하다 더 싼곳이 나와 이사를 하려고 하자 집주인은 계약만기까지 5개월이 남았으니 5개월 치를 다 내고 나가라고 주장 하더군요. 서로 한참 분쟁 후 결국은 2개월 보증금에 1개월 더해서 통합 3개월 보상하는 것으로 해결을 보고 좋다고 이사를 나왔는데, 문제는 나올 때 아파트 열쇠를 집주인에게 안주고 관리사무소에 성의 없이 던지고 나온 것이 화근이 되었습니다. 열쇠가 5개월간 본인에게 전달되지 않았다고 5개월 치를 다 내야한다고 법원에 소송을 제기하였는데 누가 옳은지요? A : 남의 집에 세 들어 사는 사람이 자주 실수하는 것 중의 하나가 아파트 열쇠를 집주인에게 직접 돌려주지 않고 아무렇게나 아파트에 방치하거나 관련 없는 제3자에게 주어 집주인이 받지 못하게 되는 경우입니다. 귀하는 이사 나왔으니 주인이 새로 열쇠를 만들어 새 임차인에게 주면 되지 않느냐고 주장할지도 모르나 법은 가혹하게도 귀하편이 아닙니다. 5개월 동안 새 임차인이 들어오지도 않았고 열쇠도 돌려받지 못한 주인은 귀하가 아파트를 상징적으로 점유한 것으로 간주하고 (영어로 점유를 Control 한다는 표현을 사용함) 방값을 요구할 권리가 생깁니다. 바로 열쇠가 점유의 상징이기 때문입니다. 대한민국에서는 한때 전문직 사위에게 아파트 열쇠, 자동차 열쇠, 그리고 사무소 개업 열쇠(그래서 일명 Three Keys)를 결혼 선물로 준다는 말도 떠돈 적이 있었습니다. 열쇠는 그래서 부와 파워와 점유의 상징입니다. 그만큼 열쇠가 주는 가짜 심리가 가히 직접 소유자는 아닐지라도 소위 시골에서 땅문서 붙들고 신주 모시듯 하는 유사한 심리를 주기 때문입니다. 최근 홍콩법원에서도 비슷한 판례가 나와 6개월 전에 이사 나온 임차인이 집주인에게 6개월간의 방값을 물어주는 경우가 있었습니다. 조그만 신경을 썼더라면 이런 억울한 일도 당하지 않았을 것입니다. 열쇠의 점유와 상관없이 집주인은 계약법상 잔여기간의 방값을 받을 권리가 있습니다. 만약 방값이 오르는 중이라면 집주인은 얼씨구나 좋다하고 임차인을 보상금 안받고도 내보내려고 할 것이나, 귀하의 경우같이 방값이 떨어지는 경우에는 집주인의 권리는 여러 가지로 막강합니다. 그러나 임차인에게는 한 가닥 희망은 있습니다. 새로운 임차인을 소개해 주어 이사 들여보내면 잔여 계약 기간동안의 집주인의 손실을 막아주게 되고 이런 경우 형평법(영어로 Equity라고 표현함)에서는 임차인의 손을 들어 줍니다. 형평원칙에서 다루는 방법은 다음과 같습니다. 임차인이 나간 후 2개월 후에 새 임차인이 들어오면 비어있던 2개월간의 방값을 물어주고, 주인은 복덕방 수수료를 임차인에게서 받아야 하고, 그리고 방값이 떨어졌다면 잔여기간 동안의 방값 떨어진 이유로 인한 집주인의 실제 손해액이 임차인이 형평법에 의해 주인에게 물어 주어야 할 액수입니다. 오재훈 변호사 ejho@mail.hklawsoc.org.hk