[지난 주에 소개했던 홍콩의 부동산 정책과 관련하여 이번 주에는 교민 A씨가 아파트를 구입하였던 과정을 소개하도록 하겠습니다. 이는 홍콩의 통상적인 절차를 바탕으로 소개해 드리는 것이며 반드시 아래 방법에 따라야 하는 것은 아니고 얼마든지 다른 방법이나 절차에 의한 매매가 가능하다는 것을 이해하시기 바랍니다.]

홍콩에서 아파트를 구입할 때는 통상적으로 3번의 계약을 하게 되는데 이는 앞서 설명한 Deed를 위주로 하는 거래방식에 의한 것이라 이해하면 좋을 것 같다. 즉, 공시된 Title을 기준으로 삼는 국가에서는 해당 아파트의 과거에 있었던 거래와 관련된 일련의 서류들을 특별한 경우가 아닌 이상은 검토할 필요가 없는 것이 사실이지만 홍콩에서는 현재의 Title보다는 과거 거래에서 문제 혹은 하자가 없었는지에 대한 검토를 중요시하게 되는 것이다. 이런 특이한 제도 때문에 3번씩이나 계약서에 서명하고 수십 년이 지난 서류를 검토하게 되는 것이다.

전형적인 절차는

1.       Provisional Sales and Purchase Agreement (Provisional SPA) – 임시매매계약서

2.       Formal Sales and Purchase Agreement (Formal SPA) – 정식매매계약서

3.       Assignment – 부동산 권리승계 계약서

Provisional SPA

부동산 중개업소의 소개로 A씨와 당시 소유자인 V씨가 만났을 것이며 그 후 가격을 포함한 기타 조건에 합의에 이루게 되었다면 양측은 부동산 중개업소에 의해 준비된 1~2장짜리 계약서에 서명하였을 것이다. 이 계약서는 복잡한 부동산 매매에 필요한 세부내용들은 포함되어 있지 않고 양측의 기본적인 매매의사를 확인하는 문서로써 그 자체만으로 부동산이 매매되었다고 할 수는 없을 정도로 간략한 내용만을 담고 있다.

예전에는 이 계약서의 법적 구속력에 관하여 각기 다른 주장들이 많았지만 몇몇 판례를 계기로 법원은 임시라는 단어와 상관없이 당사자들은 이 문서의 내용에 따라 해당 부동산의 매매행위를 이행할 의무를 갖게 된다.

통상적인 방법에 따랐을 것으로 가정하면 A씨는 이 계약서에 서명함과 동시에 V씨에게 첫 deposit으로써 아파트 가격의 약 3~5%에 해당하는 대가를 지급하였을 것이다. 참고로 영미법의 계약법의 특이사항 중 하나는 계약에는 대가의 지급을 필수요건으로 정하고 있기 때문에 만일 A씨와 V씨가 Provisional SPA에 서명하였더라도 합의에 따라 계약금의 지급을 다음 단계로 미루었을 때 해당 계약은 법적으로 효력을 갖지 못한다.

계약의 유효성에 대한 중요성은 누구나 쉽게 이해할 수 있지만, 참고로 이야기하자면 홍콩에서는 부동산 가격이 매일매일 등락하는 동시에 계약의 체결부터 매매완료까지 1~3개월이라는 시간이 소요되기 때문에 양측은 Provisional SPA를 체결한 후 Assignment가 완료되기 이전에 계약이행 의무를 회피 하려는 상황이 종종 발생하게 되며 여기서 특정 단계의 절차상 하자를 이유 삼아 계약 파기를 꾀하는 당사자들이 있으니 유심할 필요가 있다.

Formal SPA

Provisional SPA가 체결된 뒤 A씨와 V씨는 각자의 변호사를 선임하게 되며 그들을 통하여 Formal SPA를 체결하게 된다. 절차적으로 살펴본다면 우선은 V씨의 변호사가 Formal SPA의 초안을 A씨 변호사에게 제시하게 되며 양측 변호사는 관련법률 및 A씨와 V씨의 지시에 따라 최종 본을 작성하게 된다.

이후 A씨의 변호사가 A씨로 하여금 최종 Formal SPA에 서명하도록 하고 추가 Deposit(통상 10%)과 Stamp duty 납부를 위한 금액을 받게 된다. A씨의 변호사는 서명한 계약서 2부와 deposit을 V씨 변호사에게 전달하게 되고 V씨 변호사는 V씨로 하여금 counter sign 하게 하고 V씨에게 deposit을 지급하게 된다 (통상적인 방법은 escrow arrangement를 통하여 일정 단계까지 변호사가 보관하도록 함).

Counter sign 한 계약서 1부를 전달받은 A씨 변호사는 Stamp duty를 납부하게 된다. 참고로 Stamp duty 는 법적으로 양측이 균등 납부하게 되어 있지만, 매수자인 A씨가 납무하도록 합의하는 것이 통상적인 방법이다. Stamp duty의 납부영수증을 근거로 A씨의 변호인은 Land Registry에 Formal SPA를 등록하게 된다.

이후 A씨 변호사는 해당 아파트의 과거 title의 이전과정에 문제가 없었는지 검토하게 되는데 그 범위는 Formal SPA를 체결한 날짜를 기준으로 역으로 15년이 되는 날짜를 기준으로 Intermediate Root 날짜를 산정 후 동 기간에 해당하는 서류 대부분과 기간 외에 해당하는 일부 문서 등이며 A씨 변호사는 이 범위에 속하는 문서를 상대 측 변호사에게 요구할 수 있다. 이 부분에서 변호사의 역할이 매우 중요한데 그 이유는 이 과정에서 중요한 하자를 발견함으로 매입자 측이 계약을 해지하는 사건들이 발생하게 되며 심지어는 매도자의 권리 자체가 무효로 간주하는 사건들도 발생한다.

Assignment

A씨의 변호사가 V씨의 변호사에 의하여 제공된 자료를 검토한 후 소유권에 문제가 없다는 의견을 제시하면 A씨로 하여금 assignment에 서명하도록 하고 잔금을 치르게 된다. 이 과정을 통하여 비로소 법적인 권리가 A씨로부터 V씨에게 승계된 것이다.

흥미로운 것은 이런 과정을 다 거친 후에도 홍콩에서는 권리이전에 문제가 있다고 판시한 대표적인 case들이 있는데 다음 주에는 대표적인 “미니버스 기사”사건을 통하여 매매 시 유념해야 하는 점들을 소개한다.