1980년도에 완공된 미드레벨(Mid Level) 소재 모 아파트를 최근에 구입한 A씨는 구입과정이 한국과 비교하면 너무 복잡하다며 그 이유를 물어왔다.

그는 특히 거래의 완료까지 3번의 계약서에 서명하였고 중간 중간에 변호사 간에 서류문제로 많은 어려움을 겪었다고 하며 자신의 변호사가 30년이 넘은 계약서를 상대에게 요구하는 바람에 자신이 매우 난처했다며 이미 등기문서에 상대의 명의가 나와 있는데 왜 그리도 까다롭게 구는지 도무지 이해하기 어렵다며 원망했다.

A씨는 이어 지인으로부터 해당 아파트가 소재한 토지는 중국정부의 소유이지 아파트 소유자들의 명의로 인정되지 않는다며 언제라도 중국정부가 토지에 대한 권리를 주장하면 문제 될 수 있다고 말했다는데…

홍콩의 부동산제도는 구 영미법의 시스템을 지금껏 적용하고 있는데 다른 국가들의 제도와 비교하였을 때 제일 뚜렷한 차이점은 Title Registration System이 아닌 Deed Registration System을 채택하고 있다는 것이다.

Title Registration System이란 국가가 관리하는 등기제도에 당사자들로 하여금 부동산과 관련된 권리를 신고함으로써 권리내용이 등기되도록 하고 권리의 이전도 이 등기를 기준으로 효력을 갖도록 하는 것이다.

반면 Deed Registration System이란 매매계약서 등을 포함한 부동산 권리에 영향을 줄 수 있는 문서들을 국가가 운영하는 등기시스템에 등록하는 제도로써 주된 기능이 현재의 소유권을 알려주기 위한 것이 아닌 해당 부동산의 권리에 영향을 줄 수 있는 그간의 문서들을 행정기관이 보관하는 제도이다.

따라서 Title Registration 제도는 말 그대로 부동산의 소유자를 알려주는 제도이지만 Deed Registration 제도는 권리에 영향을 주는 문서를 보관하는 데 중점을 둔다. 비록 후자에서도 현재의 소유주를 알 수 있도록 register를 통해 관련 정보를 공개하고 있지만, 그 내용을 정부가 보장하는 것은 아니므로 공신력은 없다고 할 수 있을 것이다.

참고로 공신력을 인정하고 있는 제도는 Torrens Title System이라 하여 현재 호주, 캐나다, 뉴질랜드, 말레이시아, 미국 (Minnesota, Massachusetts, New York, Hawaii 등 일부 주) 등의 국가에서 운영하고 있으며 한국은 부동산 등기제도를 운용하고 있지만, 공신력이 없다는 점에서 Title Registration 및 Deed Registration의 양자의 중간쯤에 속하는 제도가 아닌가 생각해 본다.

A씨는 부동산 중개인으로부터 Land Search의 자료라며 Land Register라는 문서를 받았을 터인데 언뜻 보기에는 권리를 증명하는 문서로 보이겠지만 공신력이 없는 문서라는 사실을 인지할 필요가 있을 것이다.

여기에 기재된 내용은 조금 과장된 표현으로 표면적인 주장에 불과하다고 할 수 있으며 진정한 권리자 및 권리의 하자 유무에 대한 검토는 A씨 변호사가 관련 서류를 하나하나 분석하여 A씨에게 의견을 제시하게 되는 것이다. 여기서부터 양측의 변호사 간의 신경전이 시작되는데 매도자 측 변호사는 구매자 측 변호사가 요구하는 권리에 관련된 문서를 제출하지 못하면 구매자 측은 계약의 취소 및 계약금의 반환을 요청할 수 있다.

보통 첫 계약서에(provisional sale and purchase agreement) 서명 후 3번째 계약서인 Assignment에 서명하기까지 2~3월의 기간이 걸리기 때문에 부동산 가격이 시시때때로 등락하는 홍콩에서는 이 title prove 라는 과정에서 문서의 하자를 빌미 삼아 계약이행의 의무에서 빠져 나오려는 소송이 비일비재하게 발생하고 있다.

그런 가능성은 제출해야 하는 문서의 범위를 보면 쉽게 이해할 수 있는데 문서는 두 번째 계약서에 서명한 시점으로부터 지난 15년의 기간에 해당되는 서류들은 물론이고 15년 이상의 서류 중 Government Lease, Assignment, Mortgage 및 Legal Charge 등과 관련된 문서들은 그 기간과 상관없이 제출할 의무를 지게 됨으로 그 방대한 양을 짐작해 볼 수 있을 것이다(실제로 필자는 한 개인 주차장 자리 1개의 매매거래에서 라면상자 6박스 분량의 문서를 검토한 바 있다).

가령 A씨가 매입한 아파트가 그간 20번의 매매가 있었다고 가정하면 총 20개의 매매계약서와 이에 따른 Mortgage계약서(대부분 은행대출이 있기에) 및 대출과 동반되는 설정관련 문서 등 총 60set가 넘는 계약서를 살펴봐야 한다는 것이다.

두 번째 문제로써 토지의 소유권에 대한 내용은 A씨 지인의 설명이 옳다고 할 수 있다. 다만 이는 A씨가 매입한 아파트에만 해당하는 것이 아니고 Garden Road 소재 St. John’s 교회를 제외한 홍콩의 모든 토지에 해당하는 사실로써 홍콩의 모든 토지는 정부로부터 임차하여 사용하고 있는 실정이다.

따라서 한국과 같이 토지를 매입하여 주유소를 운영하거나 건물을 짓는다는 것은 사실상 불가능하다고 할 수 있는데 주된 이유는 정부에 해당 용도로 토지임차를 신청하면 1차적으로는 짧은 임대차 기한을 감수해야 한다는 점과 2차적으로는 수의계약에 의한 것이 아니고 공개입찰을 통하게 되므로 과정이 불확실하고 투자한 비용의 회수에 대한 불안감 등 안심하고 투자하기에는 무리가 있다고 할 수 있다.

물론 별다른 문제가 없는 한 정부는 그 기간을 연장해 주는 것이 통상적인 처리방법이기는 하지만 최종적인 권한은 정부에 있다는 점이 부담인 것이 사실이다.

위와 같이 홍콩의 부동산 제도는 특이한 점들이 많은데 전형적인 아파트 매매의 사례를 통하여 매매과정과 유념해야 하는 점들을 다음주에 살펴보기로 한다.