한국정부의 다주택 규제 강화로 최근 자산가들의 해외부동산에 대한 관심이 증가하고 있다. 한국 거주자가 보유한 해외주택은 한국 세금 납부시 보유 주택수에 포함되지 않아 양도소득세 및 종합부동산세 중과대상에 해당하지 않는다 점에서 메리트가 있다. 

 

이를 반영이라도 한 듯 지난해 12월 기획재정부가 발표한 해외직접투자 동향 보고에 따르면 2021년 9월 현재 부동산업 관련 해외투자는 31억 달러로 전년 동기 대비 24.5% 대폭 증가하였다.

 

최근 A씨로부터 해외에 소재한 부동산에는 현지 세법이 적용되므로 한국세법과는 무관한 것 아니냐는 질문을 받은 바 있다. 이는 절반은 맞고 절반은 틀리다. 해외부동산을 보유하거나 처분하는 과정에서 임대소득이나 양도소득이 발생할 수 있다. 

 

이 경우 해외부동산 소유자가 한국 거주자가 아니라면(non-resident) 한국세법과 무관할 것이나 한국 거주자(resident)라면 부동산 취득부터 보유, 처분에 이르기까지 한국세법으로부터 자유로울 수 없다. 

 

해외부동산 취득 과정에서 본인 자금으로 해외부동산을 취득하였다면 한국에 납부할 세금은 없다. 그러나 만일 타인(예를 들어 부모)으로부터 자금을 증여 받아 해외부동산을 취득하였다면 증여 받은 취득자금에 대해 한국 증여세를 부담해야 한다. 

 

특히 미성년자와 같이 연령, 직업 등으로 보아 자력으로 취득하였다고 보기 어려운 경우에는 취득자금 출처를 입증하지 못할 경우 취득자금을 증여 받은 것으로 추정하여 해당 미성년자에게 증여세가 부과될 수 있다. 

 

한편 거주자가 해외부동산을 취득한 경우 다음해 6월말까지 해외부동산 취득내역을 거주자의 한국 주소지 관할 세무서에 신고해야 한다. 

 

다음으로 해외부동산 보유 단계에서 주거용 주택을 취득하고 실제로 거주함으로써 임대소득이 발생하지 않는다면 한국 국세청에 신고할 사항은 없다. 그러나 해당 해외부동산에서 임대소득이 발생한다면 한국세법에 따른 각종 의무가 발생한다. 먼저 해외부동산 임대소득을 타소득과 합산하여 종합소득세를 신고 납부해야 한다. 

 

만일 해외부동산에 대해 임대보증금을 받고 있다면 연 1.2%의 이자율을 적용한 금액을 임대소득에 포함시켜야 함을 유의해야 한다. 물론 임대소득에 대해 해외 현지세법에 따라 부담한 현지세금이 있다면 이는 종합소득세에서 공제하여 이중과세를 해소할 수 있다. 

 

한편 해외부동산 관련하여 임대소득이 발생하고 있다면 다음해 6월말짜지 해외부동산 투자운용 명세서를 거주자의 한국 주소지 관할 세무서에 제출해야 한다. 

 

끝으로 처분단계에서도 해외부동산 소유자가 한국 거주자인 경우 한국세법에 따라 2개월 내에 양도소득세를 신고해야 한다. 이러한 신고를 누락할 경우 가산세를 부담하게 됨에 유의해야 한다. 

 

임대소득 경우와 마찬가지로 해외부동산 처분 관련하여 해외 현지세법에 따라 납부한 세금이 있는 경우 양도소득세에서 공제 받을 수 있다. 

 

한편 해외주택을 구입하여 실제 거주하다가 국내로 귀국한 경우 이 해외주택을 양도하면 비과세 된다는 말이 있으나 이는 사실과 다르다. 

 

해외부동산은 국내부동산과 달리 1가구 1주택 비과세 규정이 적용되지 않나 1주택을 소유하다 매각한 경우에도 양도소득세를 부담하게 된다. 또한 국내주택에 적용되는 장기보유특별공제 역시 해외부동산에는 적용되지 않는다. 

 

해외부동산은 물리적으로 해외 현지에 소재하고 있으므로 한국의 세법과는 무관할 것으로 보이나, 해외부동산 소유자가 한국의 거주자(resident)에 해당한다면 동일하게 임대소득 및 양도소득에 대하여 한국 세법이 적용된다. 

 

다만 국내주택에만 적용되는 다주택자 중과세, 1가구1주택 비과세 및 장기보유특별 공제는 적용되지 않음에 유의해야할 것이다.